Olá, tudo bem? Você já ouviu falar em fundos imobiliários?

O sonho de todo brasileiro é a conquista da casa própria, isso faz parte da nossa cultura.

Quando eu era criança, escutava muito a minha mãe dizer:

“Você precisa trabalhar para ter a sua casa própria e não depender de aluguel, pois é um dinheiro sem retorno…”

Em partes ela tem razão, realmente precisamos trabalhar para conquistar as nossas coisas de forma independente. Mas, você já imaginou se pudesse comprar, não só um imóvel inteiro, mas vários pedaços de imóveis diferentes?

Melhor ainda, já imaginou receber um valor por mês sobre cada pedaço do imóvel que você comprou?

Vem comigo que hoje eu vou falar tudo sobre Fundos Imobiliários, o que são e como investir neles!

 

O que são Fundos Imobiliários?

Os (FII’s) como são apelidados, são um conglomerado de investidores que formam uma sociedade com o objetivo de comprar ou construir tipos específicos de imóveis e depois repartir esses imóveis por meio de cotas que são listadas na Bolsa de Valores.

Quando você compra uma cota de um Fundo Imobiliário, você se torna dono de um pedaço daquele imóvel específico.

Ao adquirir uma cota de fundo imobiliário, você aceita que a administração do imóvel seja realizada por um gestor profissional, que tomará todas as decisões administrativas do imóvel.

Basicamente, fundos imobiliários são vários pedaços de imóveis comercializados na Bolsa de valores em que, os investidores aportam uma determinada quantia para adquirir esses fundos e os mesmos são remunerados todos os meses através dos pagamentos de aluguéis dos imoveis pertencentes aqueles fundos.

Deu nó na cabeça né? rs

Prometo que você vai entender melhor tudo isso ao longo do artigo!

Porque Investir em Fundos Imobiliários?

Como eu disse no começo do artigo, é cultural investirmos em imóveis, mas, pare e pense:

Quantas pessoas você conhece que teriam no mínimo $500 mil à vista para comprar uma casa? Eu não consigo pensar em nenhuma!

Para adquirir um imóvel além de ser extremamente caro, é muito burocrático.

E caso você consiga passar por esses dois processos e tenha adquirido o imóvel para locação, existe o transtorno de deixá-lo vago durante muito tempo por falta de inquilino.

Pode acontecer também de o inquilino não honrar o acordo de pagar o aluguel.

É ai que entram os fundos de investimentos imobiliários (FII”s).

Os fii’s resolvem todos esses problemas. Graças a criação dos fundos de investimentos imobiliários (FII’s) o investidor não precisa dispor de uma grande quantia de dinheiro para investir nestes ativos e lucrar com eles.

Hoje você consegue comprar uma cota de fii por menos de 30,00 reais.

 

Quais são os tipos de Fundos Imobiliários?

Existem 2 tipos de fundos que se tornaram muito comuns:

1. Fundos de Tijolos
2. Fundos de Papel

 

Fundos de Tijolos

Esses são os fundos imobiliários que vendem imóveis reais e ganham com o aluguel ou venda com lucro.

Neste tipo de fundo imobiliário o investidor pode ver o preço das cotas, acompanhando a sua valorização e receber a renda oriunda dos aluguéis.

Fundos de Papel

Esse é o tipo que investe em ativos financeiros do mercado imobiliário e investem em cotas de outros fundos (Fundos de Fundos).

Nos fundos de papel o investidor apenas recebe o pagamento referente aos juros e não recebe pela valorização daquele fundo.

Agora que você já entendeu essa parte importante sobre os fundos imobiliários, vamos ver quais os tipos disponíveis no mercado.

 

1° Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Direcionados apenas para investidores com mais dinheiro, devido a seu alto risco e maior potencial de retorno, neste caso o gestor investe na construção de imóveis que depois serão revendidos com o propósito de captar lucro.

São recomendados apenas para investidores agressivos, por que, todo o risco do negócio é atribuído ao investidor diretamente.

Se houver algum problema na obra do imóvel é o cotista quem sai no prejuízo.

Exemplos de Fundos de Desenvolvimento Imobiliário:

• RBDS11
• MFII11
• CTXT11

2° Fundos de Renda (Shoppings)

Vou começar com uma pergunta:

_Você sabia que um pedaço do shopping Iguatemi pode ser seu?

Esse tipo de investimento é o chamado Fundo de Renda em que,  um gestor compra um grande imóvel ou mais, disponibiliza para os lojistas alugarem e depois distribui a renda liquida desses aluguéis entre os cotistas desse fundo.

Uma vez que esse fundo distribui aluguéis mensais, pode ser considerado um fundo de renda fixa.

Entretanto, quando ocorre uma vacância desse imóvel, o fundo pode se desvalorizar, assim como o que ocorre com ativos de renda variável.

Exemplos de Fundos de Renda – Shoppings:

• XPML11
• FIGS11
• ABCP11

3° Fundos de Renda (Galpões e lajes corporativas)

As lajes corporativas nada mais são do que escritórios grandes e de padrão elevado.

O principal objetivo de quem compra esses imóveis (gestor) é de locá-lo para Órgãos estatais ou grandes empresas que procuram por uma boa estrutura e boa localização.

Existem consultorias especializadas para atestar a qualidade desses imóveis antes da tomada de decisão do gestor de realizar a compra ou não.

As lajes corporativas são avaliadas de acordo com os padrões de mercado e suas notas variam de AA a C.

Para analisar se esse fundo está de acordo, alguns fatores são avaliados como:

• Localização;
• quantidade de vagas do estacionamento;
• gerenciamento predial;
• área útil, entre outros.

A falta desses requisitos podem ser prejudiciais aos investidores desse fundo, por isso os gestores precisam ficar atentos a esses fatores importantes.

Esses fundos funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, porém, eles não possuem uma variedade tão grande de inquilinos.

Os aluguéis desse fundos são anualmente corrigidos pela inflação e geralmente os valores pagos são fixos, ou seja, a cada mês em uma data especifica ou próxima, vai pingar um pouco de dinheiro do aluguel desse fundo na sua conta.

Exemplos de Fundos de Renda (Galpões e lajes corporativas):

• BMLC11B – Fundo de Investimento Rio Bravo de Renda Corporativa
• FFCI11 – Fundo Rio Bravo Renda Corporativa ETF
• EDGA11B -Fundo Imobiliário Edifício Galeria 

4° Fundos de Fundos

Ideal para quem quer montar uma carteira diversificada, os Fundos de Fundos investem em cotas de diversos outros fundos imobiliários que na maioria das vezes, estão com um preço ruim de mercado.

Esse tipo de investimento segue a mesma lógica das ações.

Exemplos de Fundos de Fundos:

• TFOF11
• CXRI11
• PLRI11

 

5° Fundos de Recebíveis Imobiliários

Os fundos de recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa utilizados para captar recursos para investir no mercado (imobiliário).

Esses são os únicos investimentos no segmento considerados 100% de renda fixa.

Os seus papéis principais são os (CRI’s) Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são papéis emitidos por empresas de seguros para financiar empreendimentos imobiliários.

Ainda está perdido? Tenho um artigo aqui que fala mais sobre os CRI’s, clique aqui para ler.

Exemplos de Fundos Recebíveis Imobiliários:

• KNCR11
• VRTA11
• MXRF11

 

Agora falarei um pouco sobre as vantagens e desvantagens ao adquirir fundos imobiliários, preste bem atenção!

 

Quais as Vantagens de Investir em Fundos Imobiliários?

A Primeira vantagem é que os rendimentos das suas cotas de fundos imobiliários são mensais.

Ou seja, você recebe mensalmente uma porcentagem proporcional a quantidade de cotas que você adquiriu daquele fundo. Tornando os Fundos Imobiliários uma boa opção para quem quer ter uma renda extra.

A segunda vantagem é que os fundos imobiliários são isentos de imposto de renda para pessoa física, ou seja, ao receber os seus dividendos mensais decorrentes daquele fundo, você fica livre do “Leão” rsrs.

E a terceira vantagem é que apesar dos fundos imobiliários se encontrarem listados e comercializados na bolsa de valores, oferecem um menor risco devido a baixa volatilidade dessas cotas.

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Quais as Desvantagens de Investir em Fundos Imobiliários?

O principal fator de desvantagem de investir em fundos imobiliários é a tendência de a cota se valorizar com a queda da taxa Selic:

A nossa taxa Selic está em 6,50% ao ano (no momento em que escrevo este artigo), nunca houve uma queda tão grande na história do Brasil!

Quando isso acontece, os ativos de renda fixa perdem a atratividade e ativos em renda variável como ações e fundos imobiliários, passam a chamar mais a atenção dos investidores. E consequentemente, os fundos imobiliários se tornam mais atrativos.

É ai que mora o perigo! Pois, estamos com um enorme déficit nas contas públicas e por esse motivo, pode ser que a taxa Selic volte a subir em 2019, fazendo com que os fundos imobiliários acabem tendo suas cotas desvalorizadas no mercado.

Esse conselho dará margem ao próximo assunto.

 

Não Invista no Curto Prazo

Você precisa entender que assim como as ações os fundos imobiliários também sofrem altas e baixas só que diferente das ações, os fundos imobiliários possuem uma volatilidade menor.

Por isso, assim como qualquer ativo comercializado na Bolsa, é preciso considerar investir pensando no médio e longo prazo, pois, esses ativos tem como foco a geração de renda passiva ao longo do tempo.

 

Porque eu não posso comprar e vender sempre que eu quiser?

A isenção do imposto de renda ocorre apenas sobre os dividendos, ou seja, se você ganhar o seu lucro vendendo por um valor acima do que você comprou, irá declarar imposto de renda.

Confundiu? Vou explicar melhor:

Vamos supor que, você comprou uma cota de um fundo imobiliário que custou $100,00 e você recebeu no mês seguinte $1,00 de dividendo decorrente do aluguem daquele fundo.

Ai você entrou no seu home broker e vendeu aquela cota do fundo imobiliário por $110,00.

Neste caso será descontado o imposto de renda sobre aqueles $10,00 a mais, pois, incide imposto de renda sobre a valorização da cota.

Outro motivo para não investir em fundos imobiliários pensando no curto prazo é que o nível de negociação é menor do que as ações, dependendo do fundo que você adquire, a venda do papel é demorada.

Existe também um outro fator muito importante que você precisa saber!

No mercado de ações você consegue comprar e vender, mas no mercado de fundos imobiliários você não consegue operar vendido, ou seja, se você quiser alugar um fundo imobiliário através do home broker da sua corretora, não irá conseguir.

Como Avaliar um Fundo antes de Comprar?

Ante de comprar um Fundo Imobiliário é preciso de alguns indicadores de avaliação básicos para saber se o fundo é bom ou não.

Esses indicadores que vou apresentar agora farão total diferença na sua tomada de decisão em relação a qualquer fundo imobiliário.

Tá curioso para saber como avaliar um fundo imobiliário antes de comprar?

Então, vamos lá!

1# Taxa de Vacância

Esse primeiro indicador é um dos mais importantes. Quando falamos em vacância, significa a quantidade de imóveis desalugados que compõe um determinado fundo.

Exemplo: Se determinado fundo tem uma vacância de 20% significa que 20% daquele imóvel que compõe aquele fundo está desocupado.

Isso é importante porque, vai determinar a qualidade do ativo e a capacidade do fundo de pagar seus rendimentos.

É de extrema importância que você faça uma avaliação de vacância atual e histórica.

Quando você faz esses dois tipos de avaliação, você consegue analisar a resiliência daquele ativo durante os períodos de alta e de baixa do mercado.

Você encontrará esses dados de vacância nos relatórios mensais do fundo.

 

2# Valor Patrimonial da Cota e do Fundo

O valor patrimonial representa o valor de avaliação dos ativos de um fundo e é diferente do valor da cota negociada em bolsa (valor de mercado).

Os imóveis que compõe um fundo são sempre encontrados por preços maiores do que é representado pelo valor de mercado (cota).

Por isso é comum ver os fundos imobiliários serem negociados por preços abaixo do seu valor patrimonial.

 

3# Dividend Yield

Como os fundos imobiliários tem a capacidade de proporcionar retornos financeiros mensais a seus investidores, é muito importante que você saiba analisar o dividend yield do fundo.

Ou seja, o dividend yield nada mais é do que Dividendo por rendimento, ele mostra a relação entre os dividendos distribuídos e o preço atual de cada fundo.

Assim os investidores de determinado fundo podem saber se os proventos pagos estão de acordo.

Para calcular os seus dividendos é muito simples:

Basta somar todos os rendimentos mensais pagos por determinado fundo no período de 1 ano (12 meses) e dividi-lo pela cotação atual daquele mesmo fundo. Em seguida, multiplique por 10 e então você terá o dividend yield daquele fundo nos últimos 12 meses.

No site da Infomoney você pode encontrar as 20 empresas maiores pagadoras de dividendos em 2018 – Clique Aqui 

 

4# Cap Rate

Nada mais é do que o rendimento que você tem de 12 meses sobre o valor do Fundo.

Suponha exista um imóvel de 100mil e você recebe 1.000 reais por mês proveniente dos rendimentos desse imóvel, ou seja, você recebe 12mil reais por ano.

Quando eu digo que rende 12mil reais por ano, significa que você tem 12% de rendimento anual sobre o preço daquele imóvel, logo, o seu Cap Rating é de 12% ao ano.

A média de Cap Rate no Brasil é de 10% ao ano.

 

Como Investir?

Agora que você já sabe o que é um fundo imobiliário, para que investir e quais são os tipos que existem, chegou a hora de saber como, de fato, você pode investir neste ativo.

Existem 2 formas de investir em fundos imobiliários e é o que veremos a seguir.

 

1° Através de um home broker

O home broker é uma plataforma de negociações que se encontra no site da corretora de valores. Nele você tem total autonomia para enviar ordens de compra e venda dos seus ativos.

Para comprar as suas cotas de fundos imobiliários, você precisa acessar o seu home broker, digitar o código do fundo que você deseja comprar, o valor que você deseja pagar e esperar cair na sua conta.

Depois que você compra as suas cotas, ocorre o que chamamos de período de liquidação, que é o tempo que leva para a ordem recebida se concretizar e o fundo ser registrado no seu CPF.

Tudo isso leva 3 dias, ou seja, após a compra da sua cota, você só terá ela registrada em seu nome depois de 3 dias devido a liquidação.

2° Acessando a sua Carteira Recomendada

As carteiras recomendadas foram criadas para facilitar o acesso de investidores a ativos com maior potencial de valorização no mercado.

Essas carteiras recomendadas servem para avisar o investidor através de um analista, quais foram as empresas tiveram os melhores retornos dentro de um prazo determinado.

Na maioria das vezes a carteira recomendada vem acompanhada de um relatório, que informa o investidor sobre as atividades daquela empresa.

Ao abrir a sua carteira recomendada de fundos imobiliários, você irá escolher o fundo que mais lhe agradou e efetuará a compra.

Dentro de 3 dias, o fundo já estará registrado no seu CPF.

Conclusão

Os Fundos Imobiliários são uma ótima alternativa para quem busca viver de renda ou diversificar a sua carteira de investimentos.

Entretanto, é muito importante analisar um pouco os relatórios do fundo que você pensa em adquirir. Existem muitas empresas boas e muitas empresas ruins.

Por isso é sempre bom estudar o mercado antes de tomar qualquer atitude.

Vou ficando por aqui, caso tenha alguma dúvida ou queira compartilhar algo sobre o assunto, fique à vontade para deixar um comentário aqui embaixo.

No mais, foi um prazer compartilhar esse assunto com você!

Abraço e até a próxima!

Carol Martins